毛利率跌至个位数，招商局置地经历了什么？
作为招商局集团及招商蛇口的下属公司，招商局置地过去这一年过得并不轻松。
2024年，招商局置地不仅营收缩水，毛利率还跌到了个位数，净利润更是从盈利直接跳水到亏损16.9亿元，同比下跌235%；公司拥有人应占亏损更是高达18.51亿元，同比下降1487%。
亏损的背后，一方面是房地产市场的整体低迷，企业盈利能力和水平普遍下滑；另一方面，则是招商局置地主动计提减值，导致当期利润大幅缩水。
事实上，招商局置地的布局并非全国化，而是高度依赖西安、重庆、南京等城市，在市场调整下，区域集中度过高也导致其抗风险能力相对较弱。
毛利“跳水”，净利润盈转亏
相比于母公司招商蛇口的如雷贯耳，招商局置地更像是个不知名的“小老弟”。
2024年，招商蛇口的营业总收入达到1789.47亿元，而招商局置地却只有206.61亿元，同比缩水28%。
而招商局置地的毛利也直接“腰斩再腰斩”——从2023年的38.71亿元下跌至2024年的9.85亿元，降幅高达75%。对于这场“毛利大跳水”，招商局置地的解释是“由于结转收入中毛利率较低项目占比较高所致”。
招商局置地的毛利率也罕见地跌到了个位数，从2023年的13.44%骤降至4.77%，同比减少了8.67个百分点。这个数字，创下了招商局置地多年来的新低。
众所周知，房地产市场的持续调整让新房价格下降，房企的毛利率普遍承压，招商局置地是其中表现较为明显的房企之一。
然而，毛利的下降只是开始，净利润的亏损才是真正的冲击。2024年，招商局置地亏损16.9亿元，而2023年还盈利12.52亿元，同比下跌235%；每股基本及摊薄亏损37.73分，同比下降1487%。
为什么会从盈利到亏损？翻开招商局置地的损益表，答案一目了然：毛利大幅缩水、计提减值、联合营公司亏损，多重原因导致。
具体来看，招商局置地对商誉、应收款及联合营公司投资计提了7.06亿元的减值，直接拖累了利润。其中，商誉减值约1.6亿元，合营企业权益减值约2.11亿元，这两项在前一年同期还是零；预期信贷亏损拨备约3.35亿元，而前一年同期仅有约249.7万元。
此外，2024年，招商局置地的联营公司和合营公司分别亏损约1.29亿元和1.18亿元，合计约2.47亿元，而前一年同期这两项还盈利约3.03亿元和6473万元。合作项目的盈利能力，显然已经大不如前。
更值得关注的是，2024年净利润亏损16.9亿元的背后，招商局置地公司拥有人应占溢利亏损更大，达到18.51亿元，而2023年同期还盈利1.33亿元，同比降幅达到约1487%；不过，非控股权益部分则溢利了1.61亿元。
为什么会出现这种情况？答案在于招商局置地的低权益合作模式。
众所周知，招商局置地过去采用低权益合作模式，即通过与非控股股东合作开发项目，自身持股比例低。这种模式虽然可以扩大业务规模，但也导致非控股权益占比大幅提升，带来了利润稀释、管理复杂性增加等不利影响。比如2023年，招商局置地净利润12.52亿元，但公司拥有人应占溢利只占10.7%，非控股权益溢利却高达89.3%。
对于招商局置地来说，这种模式在市场好的时候，能分一杯羹，当市场持续调整时，亏损会被放大。
布局高度集中背后的隐忧
事实上，为了避免同业竞争，在多年前，招商局置地就与招商蛇口划清了地盘，签下了一份“不竞争协议”。
具体来说，招商局置地的主战场被圈定在佛山、广州、南京及句容，招商蛇口承诺不会在这些地方与其抢生意；而在重庆及西安，招商局置地曾表示，正考虑终止进行房地产业务并将适时退出该两个城市，在此之前，招商蛇口同样不会与其竞争。但截至目前，这两个城市仍是招商局置地布局的重镇。
此外，招商局置地不会与招商蛇口所在的46个其他城市竞争，除非是以非控股投资的方式参与。
这种“画地为牢”的模式，让招商局置地的业务布局显得格外集中。其优势是管理起来省心省力，但劣势也很明显——区域市场的风吹草动，都可能让它伤筋动骨。
从2024年的数据来看，招商局置地在南京及句容、西安、重庆、广州、佛山和香港的项目，分别贡献了总收益的40.7%、26.98%、21.08%、7.29%、3.61%和0.34%。
其中，排名前两位的南京和西安波动最为剧烈。南京营业额同比下降了24.08%，西安更是下跌43.81%，重庆也下滑了12.55%。这些数字直接拖累了招商局置地的整体业绩。
从公告数据来看，短期内这一趋势或难以扭转。2024年，招商局置地的合同销售额达到424.62亿元，同比增长了10%，但区域分化明显：西安占了28%，南京及句容占了31%，重庆11%，广州20%。从销售面积来看，西安更是以37%的占比一骑绝尘，南京及句容、重庆、广州则分别占20%、18%和15%。
截至2024年12月31日，招商局置地在广州、佛山、重庆、西安、南京及句容拥有45个房地产开发项目，主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。
按照土地储备划分，重庆占比53%，南京及句容20%，西安18%，广州7%，佛山2%。2024年，招商局置地新增了3个项目，其中2个位于西安。
对于招商局置地来说，这种区域集中的模式既是“护城河”，也是“紧箍咒”，市场火热时公司能收获红利，而当区域市场陷入低迷时，对其整体业绩的影响或许持续而深远。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 杨利
